다주택자 기준 정리 | 다주택자 판단 기준

다주택자 기준 정리 | 다주택자 판단 기준

- 다주택자 기준 정리

 

다주택자 기준 

다주택자는 말 그대로 여러 채의 주택을 소유한 사람을 뜻한다. 다만 세법과 부동산 정책에서는 단순 보유 숫자가 아니라 ‘세대 기준 주택 수’로 판단한다.

• 1주택 : 주택 1채 보유
• 2주택 : 주택 2채 보유 → 일반적으로 다주택자 시작
• 3주택 이상 : 중과 및 규제 강화 구간

원칙적으로 2채부터 다주택자로 분류된다. 그러나 어떤 세목(양도세·취득세·종부세)이냐에 따라 적용 방식은 달라질 수 있다. 따라서 “2채면 무조건 세금 폭탄”이라는 단정은 정확하지 않다.

 

주택 수 산정 기준

다주택자 판단의 핵심은 ‘무엇을 주택으로 보느냐’에 있다. 일반적으로 아래와 같은 형태는 주택 수에 포함된다.

• 아파트, 단독주택, 다세대·연립주택
• 실제 주거용으로 사용하는 오피스텔
• 일정 시점 이후 취득한 분양권

반면 주택수에 포함되지 않는 주택 예외나 특례도 있다.

• 요건을 충족한 상속주택(상속후 일정 기간 동안만 특례)
• 일시적 2주택(기존 주택을 기한 내 처분한 경우만)
• 멸실 예정 주택 등 특수 사례

특히 오피스텔은 등기상 ‘업무시설’로 되어 있더라도 실제 주거용이면 주택 수에 포함될 수 있다. 또한 부부는 동일 세대로 보아 원칙적으로 합산 계산되므로, 남편 1채·아내 1채라도 세대 기준으로는 2주택이 된다.

 

조정대상지역과 비조정지역의 차이

같은 2주택이라도 조정대상지역 여부에 따라 세 부담은 크게 달라진다. 조정대상지역은 집값 과열 또는 투기 우려로 정부가 지정한 규제 지역이다.

 

조정대상지역이 되면 

• 양도소득세 중과 가능
• 취득세 중과 적용
• 대출 규제 강화(LTV 축소 등)

 

양도세 중과 세율은 

• 2주택 : 기본세율 + 20%p
• 3주택 이상 : 기본세율 + 30%p

 

취득세율도

• 2주택(조정지역): 8%
• 3주택 이상: 12%

반면 비조정지역은 상대적으로 완화된 세율이 적용된다. 동일한 2주택이라도 일반세율(1~3%) 범위에서 취득세가 부과될 수 있어 부담 차이가 크다. 다만 세율은 정부 정책에 따라 변동될 수 있다.

 

주택 수에 따른 세율

다주택자로 분류되면 세금 구조 전반이 달라진다. 양도소득세의 경우 1주택자는 보유·거주 요건을 충족하면 비과세가 가능하다. 그러나 2주택 이상이면 중과세율 적용 대상이 될 수 있다. 3주택 이상은 최고세율 구간에 진입하게 된다.

 

취득세 역시 주택 수가 늘어날수록 세율이 급격히 상승한다. 1주택자는 1~3% 일반세율이 적용되지만, 2주택 이상부터는 지역에 따라 8% 또는 12%까지 올라간다. 종합부동산세도 다주택자는 공제금액이 축소되거나 세율이 높아질 수 있다. 결국 다주택 여부는 보유 단계와 처분 단계 모두에 영향을 미친다.